İnşaat öncesi yapılması gereken işlemleri ve gerekli belgeleri biliyor musunuz? Eğer siz de arsanızı aldınız ve üzerine inşaat yapmayı planlıyorsanız bu rehber tam size göre

Yapı Ruhsatı Almak İçin Gerekli Belgeler:
• İmar durumu belgesi
• Tapu sureti
• Çap sureti
• Ruhsat dilekçesi
• Yola terk var ise terkli tapu sureti
• Aplikasyon krokisi
• 5 adet Mimari proje (T.M.M.O. vize alınacak)
• 5 adet Betonarme projesi (T.M.M.O. vize alınacak)
• 5 adet Elektrik projesi (T.M.M.O. vize alınacak)
• 5 adet Makine tesisat projesi (T.M.M.O. vize alınacak)
• Mal sahibi Taahhütnamesi (Noterden)
• T.U.S. Taahhütnamesi (Noterden)
• Sürveyan Taahhütnamesi (Noterden)
• Har. Müh. Aplikasyon Taahhütnamesi (Noterden)
• T.U.S. Büro Tescil Belgesi
• Mimar Büro Tescil Belgesi
• Zemin Etüd Raporu (T.M.M.O. vize alınacak)

İmar Durumu
İmar durumu başvurusu yapabilmek için, ilgili parselin sahibi ya da hissedarı olmanız gerekir. Öncelikle elinizde bir çap örneği belgesi, yani kadastro planında taşınmazın geometrik konumunu gösteren belgenin olması gerekir. Bu belge ve bir dilekçe ile yanınıza tapunuzu da alarak belediyeye imar durumunuzu almak için başvurabilirsiniz.

Röperli Kroki
Röperli krokiye ihtiyacınız olacaktır bunu da Tapu Kadastro Müdürlüğünden alabilirsiniz.

Rölevelerin tanzimi
Belediye Harita Müdürlüğü’ne gidip, imar durumuna uygun inşaat istikamet rölevesi ve arazi-yol kotlarının belirlendiği kot kesit rölevesi alınır.

Jeoteknik rapor
Sahip veya hissedarı olduğunuz parsele ait zemin jeoteknik raporu lazımdır. Bunu bir jeoloji mühendisinden alabilirsiniz. Aynı şekilde bir üniversite tarafından hazırlanmış da olabilir.

Trafo belgesi
Trafo Belgesini parsel hangisine bağlıysa o elektrik dağıtım müessesesinden almanız gerekir.

Eğer üzerinde eski eser varsa
Parselin üzerinde tescil edilmiş eski eser varsa, ya da planında kurul kararı alınması gerekiyorsa  “Kültür ve Tabiat Varlıkları Bölge Kurulu” na başvurmalı ve projeyi bu kurula onaylatmanız gerekir.

Projeler
Hazırladığınız bu belgeler üzerinden çalışılarak mimari, statik, kalorifer, elektrik ve ısı yalıtım projelerini hazırlatmanız gerekir. Bu projeler serbest bir mimar ve mühendis tarafından yapılabilir. Bu projeleri belediyeye götürmeden önce yeterli yangın tedbiri olup olmadığını kontrol etmek için İtfaiye Müdürlüğüne, kanal bağlantısı kontrolü için SKİ’ye, sığınak için de Kaymakamlık Sivil Savunma Müdürlüğüne onaylatmanız gerekir.

Projelerin belediyeye sunumu
Büyükşehir Belediye Başkanlığı tescil bürosu tarafından tescil edilen projeleri belediyeye sunup tasdik almanız gerekmektedir.

Parselde eski yapı varsa yıkılması gerekir
Yapı ruhsatı almanız için sahip olduğunuz parselde eğer varsa boş durumdaki mevcut yapıyı yıktırmanız gerekir. Yıkım işleminden önce mutlaka binadaki elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarını kestirmeniz gerekir.  Eğer varsa daha önceki yıllardan kalan emlak vergisi borçlarını kapatmalısınız. Yıkım için ruhsatı mühendis veya mimar düzenler.

Yapı ruhsatı
Daha önce hazırlatıp Belediye İmar İşleri Müdürlüğü’ne onaylattığınız statik, elektrik, kalorifer, ısı yalıtımı projelerine uygun bir biçimde,  Fen İşleri Müdürlüğü harcı, inşaat ruhsatı harcı ve otopark bedeli ödemeniz gerekmektedir. Buna ek olarak serbest bir mimar ya da inşaat mühendisinin teknik uygulama sorumluluk belgesi sunması gerekir. Bunun da onaylanmasının ardından yapı ruhsatı düzenlenir.

Hisseli parsellerde inşaat koşulları
Yapı ruhsatı başvurusunda tüm hissedarların izni (muvaffakatı) aranır. Tabi bu ancak parsellerin imar planına uygun olması durumunda geçerlidir. Eğer özel ifraza tabi hisseli parseller söz konusu ise, imar planına uygun kadastral imar parseli oluşması şarttır. Her hissedarın noterden tescilli muvaffakatı, tapu senedi (arsaya hissedar olduğunun kanıtı olmak üzere), arsaya ilişkin çap örneği (kadastro planında taşınmazın geometrik konumunu gösteren belge) ile belediyeye başvurması şarttır.

ALTYAPI
Altyapı hizmetleri şunlardır: Kanal, su, PTT, elektrik, doğalgaz ve yol.

Kanal: Parsel ile ilgili atık su projesi İSKİ Genel Müdürlüğü’ne onaylatılır. Onaylanan bu projeye göre binaya atık su bağlantısı yapılır. Bu bağlantı Belediye Fen İşleri Müdürlüğü’nden kazı izni alınarak yapılmalıdır.

Yol: Kadastrol yol belediye tarafından yapılır. İmar yolu ise yola cepheli parselin sahibi tarafından yaptırılır. Bu yollar Belediye Fen İşleri Müdürlüğü tarafından kontrol edilir. Bu yollar araziye Belediye Harita Müdürlüğü’nce hazırlanan yol profiline göre uygulanır.  Parselin sahipleri tarafından yaptırılması gereken yollar, 3194 sayılı İmar Yasası’nın 23. maddesine tabi olan yollardır. Ama Belediye tarafından yapılması gereken yollar için de, yola cephesi olan parsel sahiplerinden iştirak payı alınır. Bu iştirak payının yüzde ellisi yolun bir tarafındaki parsellerden, diğer yüzde ellisi ise diğer tarafındaki parsellerden alınır. Ayrıca eğer yapılacak yol 2960 sayılı Boğaziçi Yasası kapsamında kalıyorsa her parselden yüzde yüzü alınır, yani iki kat ödeme yapılmış olur.

Su: İnşaatın sahibi Su İşleri ve Kanalizasyon İdaresi Genel Müdürlüğü ile su sözleşmesi yapmak zorundadır. Eğer inşaat devam ediyorsa SKİ Şebeke Şefliği binaya geçici su bağlantısı yapar. İnşaat bittiği zaman ise abonelik işlemleri yapılır.

Elektrik: İnşaat sahipleri Türk Elektrik Kurumu ile karşılıklı olarak sözleşme yapar. Sözleşme sonrasında Belediye Fen İşleri Müdürlüğü’nden kazı izni almanız gerekmektedir. Türkiye Elektrik Kurumu denetiminde bağlantı uygulanır.

PTT: PTT, bağlantı işlerini kendi teknik koşullarına göre yapar. Eğer herhangi bir kazı yapılması gerekiyorsa, belediyeden kazı ruhsatı almanız gerekmektedir.

Doğalgaz: Her şehirde farklı olabilen ilgili doğalgaz kurumu, kendi koşullarına göre bağlantıyı yapar. Yapılan bu bağlantı işlemleri o şehrin Büyükşehir Belediyesi ile doğalgaz firmasının kendi aralarında yaptıkları protokol çerçevesinde yürütülür. Bunun yanı sıra ilçe belediyelerine de bilgi vermeniz gerekmektedir.

Malzemeler kendi içlerinde tek boyutlu ve iki boyutlu olarak kabul edilmektedir. Bazı malzemeler iki boyutlu olsa da bir kenarı nedeniyle tek boyutlu kabul edilebilmektedir. Metretül de bunlar için kullanılan terimlerden biridir. Metretül, iki boyutlu olmasına rağmen bir boyutu standart olmasından kaynaklı olarak tek boyutlu kabul edilen malzemeler için uygulanan bir ölçü birimidir. Bu noktada iki boyutlu ancak bir boyutunun standart olması nedeniyle tek boyutlu kabul edilen malzemelerin hesaplanması ve yapı işlerinde kullanılması gerekmektedir. Bu nedenle Metretül hesaplama işlemi oldukça önemlidir. Metretül pencere ve pimapen için farklı şekillerde hesaplama gösterebilir. Bu nedenle Metretül hesaplama işlemi yapılması her iki alan için de önemli bir çalışmadır.

Pencere ve Pimapen Metretül Hesaplama

Metretül hesaplama işlemi içerisinde ilk olarak yükseklik ve genişlik durumu belirlenmeli ve hassas bir ölçüm yapılması gerekmektedir. Fiyat hesabı yapılırken, profillerin sayılması gerekmektedir. Mtül hesabı denilen metretül hesabı için örnek olarak yüksekliği 1,50 metre olan 3 adet dikey profil ve kanat yapısında iki adet dikey profil var ise toplamda 5 profil söz konusudur. Bu noktada profil sayısı ile yükseklik çarpılır. Eğer dikey profil yerine yatay profil söz konusu ise, yatay kaç adet profil varsa profil sayısı ile yükseklik çarpılarak Mtül hesabı yapılır. Metretül hesaplama işleminde yatayda örnek olarak 2 adet profil var ve genişliği 60 santimetre ise genişlik ve profil sayısı çarpılır. Ardından dikey metretül ve yatay metretül toplanır. Bu sayede metretül hesabı gerçekleştirilir.

Pimapen metretül hesabı yapılırken de aynı işlemler gerçekleştirilir. Ancak pimapen içerisinde profil değil kasa sayısı ve ölçüleri söz konusudur. Kasa sayısının sayılması ve ölçülen değer ile çarpılması gerekmektedir. Ardından bulunan tüm değerler toplanır ve pimapen metretül hesabı gerçekleştirilir. Metretül hesaplama genel olarak bir fiyatlandırma çıkarılma işleminde gerçekleştirilir. Bu işlemlerde pimapen ya da PVC pencere tipi tarzı önemlidir. Özellikle boyut ölçülerinin önemi büyüktür. Doğru alınmayan ölçüler ile metretül hesabı doğru bir şekilde çıkmayacak var maliyet açısından tekrar hesaplama olacağı için artış olacaktır.